미국연준이 이번 주에 올해 4번째 금리를 인상할 예정입니다.

오늘은 2022년 4분기와 2023년 상반기 금리와 미국 부동산의 전망에 대하여

EXP 소속 JHT Group realtor 김성진씨와 앞으로의 미국 부동산을 어떻게 준비해야 하는지에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

Q: 미국의 금리가 지속적으로 오르고 있습니다. 전세계 금융시장이 불안정하다는 것은 어떠한 문제점이 야기되나요?

 

A: 미국은 올해만 3차례에 걸쳐 강한 긴축인 자이언트스텝으로 금리를 급작스럽게 상승시키며 미국 내 국내 물가상승률을 잡겠다고 하였지만 그 성과는 미비하다고 볼 수 있습니다. 이렇게 빠르고 자주 올린 금리는 그에 따른 문제점을 필연적으로 발생하게 됩니다.

부작용으로는 미국의 금리인상 정책으로 인해 국제 기준 통화인 달러의 강세가 이어지고 있으며 상대적으로 외환보유고가 적고 경제 기반이 약한 개발도상국은

경제 위기와 함께 국가부도의 위기에 직면하게 되었습니다. 보통은 경기침체가 발생하면 한국을 비롯한 전세계의 채권시장은 일반적으로 평가절하된 채권부터

하나씩 무너지면서 우량채권 순서로 붕괴가 이어지는 것이 일반적인데 아이러니하게도 미국의 금리 인상이 개발 도상국뿐만이 아닌, 대표적 선진국인 영국과

일본에서 경제가 더 가파르게 악화되고 있고 글로벌 금융위기로 번지고 있습니다.

 

 

 

Q: 영국과 일본은 어떤 문제점에 봉착되었고 이것이 미국경제에 어떤 악영향을 끼치게 되나요?

 

A: 영국의 경우, 다른 선진국과 비슷하게 금리를 잘 올리며 따라오고 있었지만 최근 사임한 트러스 전임총리가 집권하는 40여일 만에 국채 매도세의 급격한 가치 하락세로영국의 파운드와 경제는 역대 최악으로 기록되며 결국 44일 만에 최단임기를 기록하며 퇴임하게 되었습니다. 영국의 연기금은 한달 만에 477조원이 증발되었고 그 피해는 영국 국민에게 고스란히 돌아갔습니다. 일본의 경우는 더 심각합니다. 일본은 제로금리를 유지하고 있었습니다.

당연히 미국과의 금리격차는 점차 커지게 되었고 금리 격차로 인한 문제점이 심각하게 발생되고 있는 상황이 오히려 미국에게 악영향이 발생되게 되었습니다.

그동안 미국은 자국우선주의 정책에 따라 우방국의 경제사정을 고려하지 않고 미국의 인플레이션을 잡기 위해 고금리 정책을 고수해오고 있었는데 이것이

일본의 제로금리와 맞물려 뜻하지 않게 미국의 경제적 타격이 발생되고 있다는 것이 문제의 핵심입니다.

 

 

 

Q: 그럼 일본의 제로금리가 어떤 문제가 있어서 미국에도 영향이 끼치게 되는 것 입니까?

 

A: 일본은 YCC(Yield Curve Control)의  채권매입을 통한 금리를 유지하겠다는 정책을 고수하고 있는데 이 정책이 한계점이 온 것입니다.

제로금리로 동결된 엔화는 결국 엔저로 이어지고 엔저는 일본의 수입물가의 상승을 유발시키며, 그로 인해 일본의 물가 상승의 역풍은 일본을 넘어

이제 미국으로까지 번져나가게 된다고 보는 것이 저의 핵심입니다. 그렇다면 일본의 수입물가를 잡고 엔저를 방어하기 위해서는 제로금리 정책을 중단하고

금리를 인상하면 되지 않을까라고 생각해 볼 수 있습니다. 언제까지 제로 금리를 할 수는 없는 것 이라 생각 해볼 수 있겠지만,

현재 일본은 구조적으로 금리를 올릴 수가 없게 되어 있습니다.

정확히는 올리고 싶어도 올리지 못합니다. IMF에서 제공한 국가별 국가채무를 살펴보면 베네수엘라에 이어 일본이 전세계 2위를 기록하고 있습니다.

또한 Wikipedia에서 확인된 내용은 2022년 6월 기준 천제 국가의 빚이 8조 7천억 달러입니다. 이 금액 은 일본 GDP의 266%입니다.

내년엔 약 10조 달러 정도로 예상되고 있습니다. 이 상태로라면 일본의 제로금리 정책은 미국과의 격차를 줄이기 위해 금리를 올리게 될 경우,

일본 전체 세수의 25~30%정도를 부채의 이자비용으로 지출하게 되고 그 결과 결국 일본은 거의 국가 부도까지도 생각해 볼 수도 있습니다.
더욱 심각한 문제는 이 10조 달러에 육박하는 부채를 일본 내국인이 전부 떠안아야 하는 상황입니다. 당연히 일본은 금리가 오르면 채권에 손실이 오게 되고

결국 일본의 증권과 금융사는 파산을 피해갈 수 없게 됩니다.

 

 

 

Q: 그럼 일본은 어떤 방법을 통해 문제를 해결해 왔습니까? 그리고 해결할 방법은 무엇일까요?

 

A: 엔화의 약세를 막고 추가 금리를 유지하기 위해서는 가지고 있는 미국채권을 팔아 달러를 확보한 다음 다시 엔화를 사야 합니다.
일본은 살기 위해서는 미국 채권을 매각하여 미국시장에 쏟아 붇는 방법 이외에 달리 방법이 없습니다. 이미 일본은 올해 엔화 방지를 위해 90조원가량을

소진했지만 여전히 엔화 방어에 실패 하였습니다. 결국 쏟아진 미국 국채시장은 매도자는 증가하는데 매수기관과 매수자는 한정돼있으니

수요공급의 기본 원칙에 따라 가격은 내려가고 증가된 채권량에 따라 미국의 금리가 더 인상되는 문제로 발생됩니다.
결국 일본의 사태로 미국은 의도치 않는 금리의 인상으로 이어지게 된 거죠. 이렇게 되면 미국은 결국 채권과 모기지 금리를 건드려야 하고 연기금도 덩달아

악영향이 받게 됩니다.

 

 

 

Q: 그럼 이와 같은 문제의 해결책은 무엇일까요?

 

A: 방법은 의외로 간단합니다. 미국과 일본의 금리 격차를 줄이면 되는 것 입니다. 일본이 금리를 올리거나 반대로 미국이 금리를 내리면 해결이 되겠죠.

하지만 일본은 앞에서 말씀 드린 데로 금리를 올릴 수가 없는 구조입니다. 그럼 해결책은 하나밖에 없습니다. 미국이 금리를 내려야만 합니다.

정확히 금리의 속도 조절을 해야합니다. 이미 영연방국가인 호주와 캐나다는 최근에 금리를 내렸습니다.

영국도 새로운 수낵 총리 내각으로 자체적으로 금리를 잡아가고 있습니다만 오직 일본만 수동적으로 공을 미국에게 건 넨 상태가 된 거죠.

 

 

 

Q: 이번 주 11월에는 0.75% 금리인상이 확실해 보이고 12월에 추가로 또 올린다는 목소리가 지배적인데 그럼 금리가 안 오른 수 있다는 말씀이신가요?

 

A: 연준은 4.5%까지 금리를 올릴 수 있다는 것을 언론을 통해 전달하였고 지금의 금리가 3.25%정도이니 이번에 0.75%인상을 하여도 4%가 됩니다.

연준에서 말한 4, 5%에는 못 미치니 12월에 한번 더 올릴 수도 있습니다. 그러나 중요한 점은 연준의 기준금리와 시장의 금리는 다르다는 점을

말씀 드리고 싶습니다. 이미 시장금리는 정점을 찍었기 때문에 더이상 연준이 금리를 인상한다 하더라고 반영되지 않을 것으로 생각합니다.

이번 11월에 0.75%를 인상한다 하더라도 우리가 피부로 느끼는 시장금리변동이 반영되지는 않을 거라고 저는 생각합니다.

정리하면 시장금리와 연준이 제시하는 금리는 다소 차이가 있다는 점을 말씀 드리고 싶습니다.

 

 

 

Q: 그럼 2023년의 금리는 어떻게 될 거라 생각하십니까?

 

A: 2023년부터는 점진적인 기준금리의 속도 조절이 불가피하기 때문에 금리는 점차적으로 내려가게 될 것입니다.

시장의 금리는 연준이 금리를 인하하여도 곧바로 따라 내려가는 것이 아닌 어느 정도 기간들을 두고 적용되게 됩니다.

결국 시간적인 격차는 있어도 금리는 내려간다는 것이 저의 주장입니다.

또한 금리가 조정되었다는 말은 인플레이션이 잡혔다라고 판단할 수 있습니다.

 

 

 

Q: 그럼 2023년의 미국부동산은 어떻게 될 거라 보십니까?

 

A: 미국 부동산 시장은 금리가 내려간다는 보고서를 미리 알고 준비한 분들이 유리해 질 것 입니다.

이미 준비된 클라이언트는 마켓에서 투자지역의 매물에 대한 정보 검색을끝마쳤고, 이미 수집한 데이터를 기반으로 언제든 매매를 가능한 상태로 대기하고

있다가 원하는 매물이 나오면 우선 선점할 수 있게 될 것입니다. 좋은 매물은 늘 먼저 나가기 때문입니다. 만약 금리가 부담스러우셔도 시장에서 금리가

하향곡선을 그릴 것을 알고 있기 때문에 우선 선점하고 향후 금리의 조정이 이뤄지는 시점에 재 융자를 진행하게 될 것입니다.

따라서 시장이 반영된 금리를 보고 그 시점에 집을 구매하려고 하는 분들보다 조금 더 경쟁력 있게 매물을 선점하게 될 것입니다.

지금의 이자율만 국한되기 바라보기 보다는 거시적인 안목에서 경제의 흐름을 파악하여 비교우위를 선점해 두게 된다면,

향후 구매시점이 왔을 때 property를 매매하는 것은 본인들의 선택일 뿐 시장의 흐름 때문에 매매 판단에 영향이 미칠 것으로 보여지는 것은 다소 낮아 보입니다.

부동산은 늘 타이밍이 중요합니다. 부동산 관련 궁금사항이 있으면 언제든 연락 주시기 바랍니다.
 

 

감사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

2023년 미국금리변화속 미국 부동산전망 -JHT Group 김성진(Sungjin Kim) – Global News

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