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<미국부동산칼럼> 미국 JHT 김성진(Sungjin Kim) 리얼터 에게 듣는 2008년 금융위기, 서브프라임FAQ  |  전문가 칼럼 2023-11-25 16:22:02
작성자   uskoreannews@gmail.com 조회  304   |   추천  11

 

출처 :나무위키
 

2008년 리먼 브라더스 사태 또는 서브 프라임 모기지 사건이라고 말하기도 하고 2008년 글로벌 금융위기라고도 불리는 리먼 사태가 지금까지도 영향을 미치고 있는 가운데 전 세계 경제에 크나큰 타격을 주었던 리먼 사태에 대하여 JHT 김성진(Sungjin Kim) 리얼터와 함께 총 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

 

Q: 서브프라임이 발생된 배경은 어떻습니까? 우리가 서브프라임을 이해할 때 경제버블이 터졌다라고 말을 하는데 자세히 설명 부탁 드립니다.

 

 A:  서브프라임을 말씀 드리기 앞서 먼저 경제버블이 발생되는 과정을 살펴보면, 거품이 끼고 증가되어 결국 터지는 과정이 이뤄지려면 

그 전제조건이 필요한데 바로 시중에 돈이 많이 풀린 상황이 그렇습니다. 

통화량이 증가됨에 따라 증가된 돈의 흐름은 자연스럽게 주식과 부동산으로 옮겨가면서 자산에 거품이 생겨나는데 이처럼 서브프라임 사태 전에도 

자금이 많이 풀린 상황 이였습니다. 그 원인으로 두 가지 가설이 존재 하는데 하나는 닷컴버블이고 다른 하나는 무역적자라고 말을 합니다.

먼저 닷컴버블은 2000년에 이미 IT 버블이 터졌었습니다. 이때 경기가 침체되었고 이 문제를 해결하기 위해 금리를 낮추는 정책이 시행되었습니다.

911사태, 아프칸과 이라크 사태 등으로 내수경기가 나빠지자 경기 부양책으로 저금리 정책을 시행하게 됩니다. 

경기부양책으로 늘어난 통화량을 기반으로 자본은 부동산으로 대다수가 유입되게 되었습니다. 당연히 부동산에 버블이 생겨나기 시작했습니다.

그럼 이 버블이 더 커지기 전에 대출을 규제하거나 금리를 올려서 대출을 조절해야 하는데 그 당시 앨런 그린스펀 연준의장은 금리를 올리지 않고 

버티는 작전을 고수했습니다. 이 정책이 버블이 더욱더 켜졌다는 주장이 있습니다. 

또 다른 하나는 미국과 아시아 국가간의 무역격차입니다.

 

 

 

Q : 미국의 리먼사태가 아시아의 문제라는 말씀이신가요?

 

  A: 정확히 따지면 아시아의 문제가 아니라 미국과 아시아의 무역적자에서 그 연결고리를 발견할 수 있습니다. 

중국과 일본같이 미국과의 무역에서 무역흑자가 많이 발생하는 국가에서 무역의 흑자를 적절하게 사용해야만 세계적인 교역량도 늘어나고 

경제가 순환이 되는 구조인데 문제는 아시아 국가들이 무역으로 벌어들인 흑자를 쓰지 않고 버티고 있었습니다.

그럴만한 이유로는 아시아의 금융위기를 예로 들 수 있습니다. 당시에 IMF등 한국을 비롯한 태국, 인도네시아 등 아시아 금융위기로 인해 국가와 

기업의 자산이 없는 상황에 무역을 통한 흑자를 풀지 않고 기업 내 자산으로 보관하게 되는 거죠. 언제 어느 때 돈이 필요할지 모르기에 IMF를 겪으면서 

돈줄을 조이고 현금을 확보하는 것을 국가와 기업에서는 기업경영으로 인식하던 시대입니다. 당연히 기업과 국가의 달러는 다시 시중은행으로 

쌓일 것이고 이 돈을 은행에서는 기본적으로 굴려야 하기에 대출도 하고 투자로 돈을 풀게 되는 현상이 발생되게 됩니다.

그러나 기업에서는 투자를 하지 않고 내수시장도 좋지 않자 은행은 투자형식을 변경하였는데 그 주요 투자처가 바로 미국 국채입니다. 

미국으로써도 국제간의 무역적자를 막기 위해 미국국채를 발행하였고 당연히 중국과 일본 등의 무역 흑자 국가에서 구입한 미국의 국채구입 대금이 

다시 미국으로 흘러 들어가게 된 것이 됩니다.

위에 두 가지 이유로 미국의 버블이 증가되고 결국 리먼사건으로 발생되었다라는 것이 문제의 배경입니다.

 

 

 

Q: 그렇다 하더라도 낮은 금리와 경기부양 그리고 늘어난 국채 매입금과 증가된 기축 통화량만 가지고 문제가 발생되기에는 

다소 무리가 있어 보이는데요? 여기에 어떤 더 큰 문제가 있었나요?

 

 

A: 네. 돈이 풀린 거 이외에도 금융위기로 지목되는 것이 바로 규제가 없었기 때문입니다.

과거 1920년 1차 세계대전이 끝나고 미국은 호황기를 맞이합니다. 당연히 부동산과 주식 등에 버블이 발생되었고요. 

이 시기를 대표하는 JP모건은 공격적인 투자로 기업의 인수합병을 주도하였습니다. 당연히 기본적인 투자금은 자신의 자본이 아닌

은행예치금 등의 남의 돈이었다는 겁니다.

그런데 대공황이 터지고 미국의 경제버블이 꺼지면서 투자 금을 회수하지 못하고 은행들은 파산하게 되었습니다. 

당연히 미국인은 은행에 맞긴 돈을 찾지 못하게 됐고 이 은행들은 어떠한 안전장치도 없었기 때문에 그 피해는 고스란히 국민들에게 

전가되게 된 겁니다. 이때 이 문제를 인식하고 만든 법안이 글래스-시티걸법이라고 불리는 법안으로, 미국이 은행들로 하여금 상업은행과 

투자은행 업무 중에 하나만 할 수 있게 만든 법을 1933년에 만들게 됩니다. 상업은행은 돈을 맡아주고 빌려주는 은행일 만 하게 하고 투자은행은 

투자만 하라고 둘로 갈라놓은 겁니다. 고객의 돈을 투자로 못하게 원천 차단하게 하는 것이 이 법안의 취지였습니다. 

문제는 66년 뒤인 1999년 이 법안을 폐지하게 된 것입니다. 

 

 

 

Q:  글래스-시티걸법이 폐지되고 어떤 일이 일 나게 되었죠?

 

A: 법안을 폐지한 시점인 1990년 중반은 닷컴버블이 한창이었습니다. 투자로 돈을 버는 시기였죠. 그런데 1933년에 만든 저 글래스법안 때문에 

상업은행은 속된말로 재미가 없었습니다. 경기가 호황이고 투자가 늘어나면 은행에 자산을 맞기는 것이 아니라 주식을 사고 투자를 하니 

상업은행입장에서는 돈이 은행으로 들어가지 않게 되겠죠. 은행들은 이 제도를 폐지해야 한다고 생각하게 됩니다. 따라서 월가는 이 법안을 

폐지하기 위해 수억 달러를 들여 상 하원에 로비 하게 됩니다. 그렇게 되자 몇 년간 규제가 완화가 되어가다가 1999년 결국 이 법은 폐지가 됩니다.

이 규제는 1920년 미국대공황에서 국민들의 자산을 지키기 위해 만든 법안인데 폐지하게 된 거죠. 같은 실수를 또다시 되풀이 되게 되었죠.

아무튼 법안이 폐지되자 모든 은행들은 이 투자가 가능해지게 되고 앞다퉈 투자로 전향하게 됩니다. 

그럼 은행의 투자 금이 한정적인 기업 수에 비해 늘어나자 깜깜 이 대출과 투자를 진행하게 되었고 은행은 투자한 기업이 문제점을 살피지 않고

고객 확보 차원에서 우량기업과 부실기업의 기준을 명확히 잡지 않고 무분별한 투자를 진행합니다. 

 

그 결과, 부실기업에 투자한 투자금의 회수가 어렵게 되는 경우가 종종 발생하게 되는데 투자 금을 돌려받지 못하는 상황이 이뤄지자, 은행은 돈을 

회수하기 위해서 대출을 제한하고 투자 금을 회수하는 방법이 아닌 기업에 대출을 더 해주게 됩니다. 왜냐면 당시에 호황으로 은행에 자산이 많기 

때문에 은행은 자금을 돌리게 된 거죠. 그 이면에는 부실기업을 투자한 자본을 받아내기 위해 하여 울며 겨자 먹기 식으로 지속적으로 지원해야 했지만 

그럼에도 불구하고 기업이 파산을 하게 된다면, 투자 금을 속된말로 날리게 됩니다. 그렇게 은행도 파산을 하게 되거나 은행과 관련된 다른 기관과 

기업이 줄줄이 도산하게 된 것이 글로벌 금융위기의 단초입니다.

또 다른 문제는 파생상품에 대한 규제가 없었습니다.

 

 

 

 

Q:  파생상품이라는 것은 기초자산의 가치변동을 바탕으로 파생된 상품이라고 알고 있는데 이것이 어떤 문제를 또 일으키게 되었나요?

 

A: 전 미국 상품선물거래위원회(CFTC) 의장이었던 브룩슬리 본 의장은 파생상품에 대한 규제를 만들려고 했으나 금융업계와 정책 관련자들의 반대로 

무산되었습니다. 이 규제가 없어서 어떤 문제가 발생되냐 하면 여기서 등장하는 문제가 바로 서브 프라임 모기지 사태입니다. 

 

 

 

Q:  서브프라임이 정확히 무엇이고 이 서브프라임이 왜 문제가 된 것입니까?

 

A:  보통 집을 살 때는 집을 사고 구매한 집을 담보로 잡게 되는데요. 이 서브프라임 모기지도 주택담보대출의 한 종류인데, 

여기서 서프라임이 뭐냐 면 신용등급 중에서 가장 낮은 등급을 말합니다. Prime 그 다음이 Alt-A 그리고 일정기준 이하인 저소득 층의 등급인

 Sub-prime이 있습니다.

보통 등급이 낮은 사람은 대출을 갚지 못할 가능성이 높기 때문에 대출을 잘 안 해 줄려고 하는데요. 당시에는 신용등급이 낮은 소득이 있던 없던 

재대로 된 서류 심사 없이 대출을 진행하게 되던 시절이라, 서프라임의 대출로 인한 리스크보다 구매하는 집의 가치가 더 크다고 본 은행은 

지금까지의 부동산 불패신화가 있었기 때문에 묻지마 대출이 발생하게 된 것입니다.

 

 

Q: 대출 부적격인 Sub-prime등급의 대출이 문제가 된다고 말씀하셨는데, 구체적으로 어떤 문제가 더 발생되게 됩니까?

 

A: 서브프라임 모기지론을 바탕으로 문제의 파생상품이 나오게 되는데 그 중 가장 문제가 된 부분이 바로 MBS(주택저당증권)입니다. 

예를 들어 은행입장에서는 주택을 구매한 모기지가 30년 원리금 상품을 계약하게 되면 장기적으로는 이익이지만 단기적으로는 목돈이 묶이게 됩니다. 

대출로 큰 돈을 빌려주고 원리금으로 30년 나눠 갚아나가게 되니 은행입장에서는 목돈이 더 필요할 것이고 현금이 부족해 지는 거죠. 

결국 유동성에 문제가 해결하기 위해 은행에서는 이 부동산을 담보로 해서 대출을 해줬다는 서류를 MBS라고 하여 팔게 되는데 여기서 팔고 받은 돈을

 예치금이나 예비자금으로 보관하여 리스크를 줄여야 하는데 대다수의 금액을 또다시 담보대출을 진행 하는 겁니다. 

그 대출을 바탕으로 또 MBS를 만들어 팔고 또 대출을 일으켜 팔고를 반복하게 되고 자금을 카드 돌려막기식으로 빚으로 빚을 굴리는 무한 순환이 

되게 된 겁니다. 그 결과, 이런 실체가 없는 거래가 반복되다 보니까 버블이 커질 수 밖에 없는 구조인 것입니다.

 

 

 

Q: 은행이 유동자금을 확보하기 위해 MBS를 발행하여 판매하여도 새로운 구매기관에서 위험 리스크를 인지하여 

sub-prime 등급의 MBS를 걸러내고 우수한 등급인 prime만 구입하면 해결되지 않을까요? 위험한 등급의 MBS를 구매하지 않는다면 

악순환이 반복되지 않을 것 같은데요?

 

A:  투자은행은 MBS중에서 신용등급이 낮은 서류들. 즉, 중간 이하 등급인 A또는 BBB또는 투기등급의 서류를 신용등급이 높은 AAA와 함께 

끼워팔기를 합니다. 이 MBS를 모은 꾸러미를 CDO(부채담보부증권)라고 하는데, 우량대출서류와 부실 대출서류가 섞인 CDO를 또다시 다른 CDO와 

믹스하게 되고, 심지어 또다시 믹스하여 2차 3차 CDO가 나오게 만듭니다. 그럼 이제는 부실 MBS만 골라내는 게 현실적으로 불가능 합니다. 

그 결과 하나가 터지면 전부 터지게 되어 있는 구조로 형성되게 된 거죠.

여기서 CDO의 Basic은 주택담보대출을 뿌리로 두고 있기 때문에 이 대출을 받은 사람이 돈을 못 갚으면 대출은행을 비롯한 연계기관의 엄청난 후 폭풍을 막고자 보험사도 등장하는데, 이때 보험사가 CDO의 리스크를 보장해주기 위해 파생 상품을 만들었는데 이것이 CDS(신용파산스왑)입니다. 

이 보험의 규모는 2008년 기준 미국 전체 GDP의 2배 입니다. 

 

 

 

Q: 보험사들도 앞다투어 파생상품을 만들었다면 수익 구조 면에서 이익이 있다고 생각하여 만들었을 텐데 이후에 어떤 일이 발생되나요?

 

A: 보험사도 이 상품의 수익률이 좋다고 본 것은 부동산의 경기가 좋기 때문에 이와 같은 파생상품을 출시해도 손해가 없을 거라고 판단하였던 것입니다. 쉽게 말해 만들어 놔도 시장이 호황이라 보험금을 지불할 일이 없다고 생각하여 만든 효자상품으로 취급하였습니다. 

문제는 오르는 부동산의 한계점이 봉착되어 버블이 터졌을 때 이미 상황은 수습이 어려울 정도로 심각해지게 됩니다.

대출을 못 값은 사람이 점차 늘어나게 되자 보험사가 막대한 금액을 지불하게 되면서 파산에 이르게 됩니다.

 이 당시에 거품이 터질 것을 예측하고 CDS에 투자하여 엄청난 보험금을 받은 사람이 있는데 바로 미이클 버리입니다. 

영화 ‘빅쇼트’가 이 내용을 담고 있는 겁니다.

 

당시 미국의 전체 금융회사의 부채규모는 미국GDP의 2배정도 되었으니 그 버블이 터졌다는 것은 5대 투자은행의 레버지리 비율이 30배에 달했습니다. 

자신들의 자산규모보다 30배를 더 굴리게 된 경우죠. 결론을 말하면 MBS, CDO, CDS등 파생상품들이 거품을 이중삼중으로 불리고 노트장사로 금융거래를 돌리다가 그 중에 부실채권자들이 금리가 오르고 무리한 대출로 받은 모기지를 감당할 수 없게 되자 집을 던지게 되고 그 던진 집들이 하나씩 무너지다 보니까 모든 게 무너지게 된 것입니다. 여기서 집을 던져도 자신의 다운페이가 없거나 Equity가 없기 때문에 은행은 원금도 확보되지 않는 매물을 떠안게 되고 결국 부동산 가격의 폭락으로 이어지게 되었습니다.

 

 

 

 Q:  긴 내용인데 간단한 요약 부탁 드립니다.

 

A: 정리하면 아시아에서 넘어온 미국채권을 매각한 자금이 미국으로 밀려 들어왔고 저금리 정책과 함께 부동산 버블이 만들어 졌고 

여기에 금융 산업이 편승하여 금융으로 옮겨 붙게 된 상황에 규제가 없는 파생상품으로 말미암아 제대로 대처를 하지 못한 발생한 사건을 

리먼 사태라고 할 수 있습니다.

 

 

 

Q:  그럼 해결방안은 어떻게 진행되었나요?

 

A: 가장 먼저 구제금융을 했습니다. 파산직전에 몰린 은행이나 기업에 돈을 풀어 살린 거죠. 이 자금은 물론 국민의 혈세로 나가게 되자 당시의 반발이 

심했습니다. 그러나 이것을 안 살리면 연쇄부도로 이어져 경제 시스템의 전반이 붕괴되기 때문에 칼을 뽑아들 수박에 없었습니다.

여기에 AIG가 구제금융으로 받은 돈으로 보너스 파티를 하여 건물 난간에서 파티를 하며 시위대를 지켜보는 사진을 보신을 보신 분들도 있으실 겁니다. 

물론 논란이 커지기도 했습니다. 이때 구제금융을 못 받고 파산한 기업이 우리가 잘 알고 있는 리먼브라더스입니다.

파산규모는 약 700조원으로 기네스북에 세계 최대규모의 파산으로 등재되기도 하였습니다.

 

아이러니하게도 버블이 터져 경제가 폭락했을 때 이것을 회복하기 위해서는 다시 인플레이션을 자극해야 하기에 가장 먼저 금리인하와 동시에

 자금을 푸는 정책을 진행하게 됩니다. 그러나 서브프라임의 사태가 제로금리를 유지하고 돈을 풀어도 회복할 기미가 보이질 않자 이때 등장한 것이 

양적 완화입니다. 역대 엄청난 자금을 풀어 경기를 살리는 방법인데 엄청난 부작용을 감수해서라도 산불이 번지는 것은 막았지만 산에 있는 나무는 

다 태웠다라고 비유합니다.

이 금융위기는 최소한의 안전장치가 없을 때 인간의 탐욕이 부른 이 사건을 방지하고 개인의 이익이 모여 집단의 이익에 피해를 입힌 이 사건을 

예방하고 규제를 강화해야 한다는 공감대가 형성되었고 지난 2010년에 미국에서는 도드-프렝크법을 만들었는데 이것은 미국이 글로벌 금융위기로

 나타난 문제점을 해결하기 위해 만든 법안으로 글래스-스티거법의 부활이라고도 평가 받고 있습니다. 

오늘날은 이 제정을 또다시 폐지하기 위한 움직임이 나타나고 있습니다. 인간의 욕심은 경제발전에 도움이 되지만 그 광기를 제도적으로 

관리해야 하는 것이 저는 필요하다고 생각되어 집니다. 

역사는 반복되기 때문입니다. 


감사합니다.

 

 

 

미국 JHT 김성진(Sungjin Kim) 리얼터

카카오톡 ID : brokerkim

전화 문의 : 949-923-8325

http://www.youtube.com/@USrealty

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