Buyer Representation and Broker Compensation Agreement (출처 : ZipForm)
미국부동산에 대한 다양한 견해와 해석이 나오는 가운데 Giving Tree Realty Group Inc의 김성진 리얼터와 함께 남 가주 부동산에 대한 최근에 이슈에 대하여 이야기를 나눠보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1Q: 미주한인뉴스와 오랜만에 인터뷰를 진행을 하게 되었습니다.
최근 집을 구매할 때 커미션에 대한 여러 해석이 나오고 있는데요. 정확한 내용을 알고 싶습니다.
A: 8월 17일부터 시행된 커미션에 대한 내용이 주된 변화내용에 대한 여러 의견이 나오지 않을까 하는 생각이 들고 있습니다.
지금까지 바이어는 집을 구매할 때 집에 관련된 커미션을 고려하지 않고 집을 구매해 오셨습니다.
집의 부동산 수수료인 Commision의 지불은 셀러가 집을 매각하고 에스크로를 통해 바이어와 셀러의 양측 부동산 중개인 회사에
커미션을 전부 지불해 왔기 때문입니다.
하지만 2024년 8월 17일 이후부터 시행된 커미션 변경조항에 따라 앞으로 바이어는 집을 구매할 때 수수료를
지불하셔야 할 수도 있습니다.
물론 바이어는 바이어 커미션을 전액 지불하는 것이 아닌 바이어 에이전트와 수임계약을 통해, 셀러 측과 커미션 관련 내용을
협의하여 수수료를 조정 받게 되실 겁니다.
따라서 집의 조건과 양측의 부동산 에이전트와의 협상을 통해 집 가격의 커미션의 금액이 결정되게 되는 겁니다.
2Q: 그럼 바이어는 앞으로 집을 구입할 때 바이어의 커미션을 무조건 지불하게 되는 것인가요?
A: 구매하는 집의 조건에 따라 바이어는 집을 구입할 때 정해진 커미션을 지불 하셔야만 합니다.
다만 계약을 희망하는 집의 오퍼를 작성할 때 바이어 에이전트는 셀러 에이전트에게 커미션에 대한 지원내용을 확인할 것이며
그 조건은 집집마다 각각의 셀러의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
셀러가 바이어의 커미션을 지원 안 할 수도 있고, 일부 지원할 수도 있으며 전액 지원 할 수도 있기 때문입니다.
앞으로는 바이어, 셀러 에이전트가 바이어와 셀러를 대신하여 셀러가 지정한 커미션 지원금에 따른 구매 협의를 하게 되고,
그 정해진 수수료의 지원금에 따라 바이어의 부동산 구매 시 수수료가 정해지게 됩니다.
3Q: 그럼 커미션뿐만 아닌 계약내용이 구체적으로 어떤 식으로 진행이 되는지 알려주시기 바랍니다.
A: 바이어와 바이어의 부동산 Agent간에 먼저 Representation and Broker Compensation Agreement." 줄여서 BRBC라고 불려지는
부동산 수임 계약서를 작성하여야 합니다. 이 계약서에서 바이어와 바이어 에이전트는 커미션을 지정해야 합니다.
예를 들어 이 BRBC에서 바이어와 바이어의 에이전트와의 커미션을 3%로 정했다고 가정해 보겠습니다.
그럼 바이어가 바이어 에이전트와 집을 쇼잉하고 알아보던 가운데, 어떤 한 집이 마음에 들어 그 집에 offer를 작성하기로
정했다고 가정해 본다면, 이때 셀러 에이전트로부터 셀러 측에서는 이번 오퍼를 통해 구입하고자 하는 집에 대한 커미션 지원 %가
전혀 없다고 한다면 바이어는 BRBC에 의거 계약된 3%의 커미션을 BRBC에 작성된 바이어 에이전트가 소속된 회사로 지불해 합니다.
또한 셀러가 1%를 지원한다고 한다면 3%에서 1%를 셀러가 지원했으니 남은 2%의 커미션을 바이어가 지불하시게 됩는 겁니다.
반면, 셀러 측이 3% 전액 지원한다고 한다면 바이어는 따로 집을 구매하는 구매수수료(커미션)을 지불하지 않아도 됩니다.
4Q: BRBC는 이번에 새로 생긴 계약서인가요? 앞으로는 수임계약서인 BRBC가 정말 중요한 계약서가 될 텐데요.
이 계약서의 중점적인 내용은 어떤 것이 있습니까?
A: 2024년 8월 17일부터 시행된 BRBC계약서는 이번에 새롭게 생긴 것이 아닌 2008년 이후부터 있던 계약서입니다.
기존의 계약서를 이번에 일부 수정 또는 추가되어 새롭게 나온 것입니다. 따라서 마켓에서 널리 사용되지 않을 뿐
이 계약서는 존재해 왔다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.
또한 BRBC의 한국어 명칭이 아직 정확하지 않아 부동산 수임계약서, 구매대행 계약서 라고 여기서는 임의로 말씀 드리겠고
향후 정식 명칭이 나오면 다시 말씀 드리겠습니다.
BRBC의 주된 내용은 1. 계약기간 2. 계약범위(지역) 3. 수수료, 4. 기타 사항으로 크게 분류해 보았습니다.
5Q: 그렇다면 계약서에 나온 4가지 조항을 자세히 설명 부탁 드립니다.
A: 우선 계약기간(Representation period)을 바이어와 상의하여 기간을 지정 하셔야 합니다.
이 기간은 에이전트와 바이어와의 구매 계약 진행기간으로 통상 3개월 정도 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
그 다음, 집을 구하는 지역(Location)을 정하게 됩니다. 도시명, 특정지역 또는 카운티로도 지정할 수 있습니다.
계약서에 명시된 지역에서만 구매 진행이 가능하며 그 외 지역을 추가하시기를 원하시면 계약서에 내용을 업데이트 하셔야 합니다.
다음으로는 커미션(Amount of Compensation)입니다. 여기서 지정된 커미션은 보통 2~3%로 진행될 것이며, 이때 지정된 커미션이
바이어가 지불해야 하는 전체 커미션이지만 실제 지불은 셀러의 지원금을 공제하고 남은 비용만 지불하시면 됩니다.
마지막으로 구매계약서인 BRBC가 종료되거나 중도 해지된 경우라도 Continued Right to Payment for Broker Involved Properties
조항이 있는데, 이 조항에 의거 계약기간 내 집을 쇼잉하셨던 집은 계약이 종료되어도 지정된 날짜, 예를 들어 30일로 지정하시게
되면 그 기간 내 구매한 집은 기존의 부동산 Agent 즉 BRBC의 계약자에게 커미션을 지불해야 하는 조항이 있습니다.
6Q: BRBC 내용 중에 Continued Right to Payment for Broker Involved Properties 조항이 바이어에게 불리하게 적용될 거라고 생각이 들 수 있는데 좀더 자세한 설명 바랍니다.
A: 바이어 에이전트는 집을 구매하기 위해서 많은 일을 하고 있을 텐데요.
고객이 어떠한 사유가 되었던 BRBC 수임계약을 일방적으로 계약해지를 통보하게 된다면 일을 하고 있는 에이전트 입장에서는
시간적, 물질적인 피해를 받게 되는 것입니다. 이 조항이 있으므로 인해 바이어가 지금 계약한 부동산중개인을 악용하여 일만 시키고,
고의적으로 계약종료를 한 이후에 다른 중개인과 계약을 진행하여 기존 중개인이 준비한 집을 새로운 중개인과 구매하는 것을
막기 위한 일종의 제도적 장치라고 저는 보고 있습니다.
따라서 BRBC 계약이 해지되어도 기존에 진행한 에이전트에게 Continued Right to Payment for Broker Involved Properties의 조항에
의거 정해진 기간이 30일이면 그 30일 동안 진행하였던 집을 구매하시게 된다면 바이어의 커미션을 기존의 부동산 agent에게
커미션을 지불 하셔야 합니다.
그러나 그 30일의 기간 동안에 새롭게 리스팅이 되어 새로운 집이 마켓에 나오고 새로운 바이어 Agent와 새로운 BRBC를 진행을
하게 된 경우라고 한다면, 지정된 계약기간의 날짜가 남아 있다고 하더라도 이전 중개인에게는 커미션이 따로 지불하지 않아도 됩니다.
기존에 진행한 집이 아니기 때문에 지불하지 않아도 되는 겁니다.
그리고 중도 해지계약서로 BRBC를 해지할 수 있기 때문에 바이어는 바이어 에이전트 와 BRBC계약을 기간 중에 언제든 계약을
해지할 수 있습니다.
7Q: 그럼 개정안이 발표되기 전부터 리얼터와 집을 보고 있던 바이어 분들은 어떻게 진행을 하게 되는겁니끼?
이 계약서가 꼭 필요한가요? 아니면 진행을 해오던 대로 하면 되는지요?
A: 구매계약서인 BRBC를 작성하지 않는 고객에 대해서는 부동산 중개인은 리스팅 정보를 제공 할 수는 있지만
Agent와 만나서 집을 쇼잉 하기전 BRBC를 먼저 작성한 뒤, 집의 투어가 시작되게 됩니다.
8Q: 그렇다면 바이어는 굳이 바이어 에이전트 와 BRBC를 계약하지 않고 바이어 스스로 오픈 하우스나 리스팅 에이전트를
컨택을 하여 진행을 하면 바이어 커미션을 주지 않고 집을 구매할 수 있는 거 아닌가요?
바이어 에이전트와 BRBC를 진행하지 않고 집을 구매할 수도 있지 않을까요?
A: 기존에 개정안이 발표 전에 많은 언론과 유투브를 비롯한 많은 분들이 커미션에 대한 비용절감등의 방법 등에 대한 주장으로
언급하신 내용으로 직접 집을 사는 방법에 대해서 이야기 하셨습니다.
변경된 개정안의 결론부터 말씀 드리면, 바이어는 바이어 에이전트 없이 리스팅 에이전트와 계약을 하시던 오픈 하우스에 가서
오픈 하우스에서 만난 에이전트와 어떠한 형태로도 BRBC와 유사한 수임계약을 하셔야 합니다.
셀러 입장에서는 리스팅 에이전트가 자신에게 유리한 조건에서 일을 하기를 원하기 때문에 리스팅 에이전트 워크인 하는 바이어에
대한 수임을 진행을 할 때 셀러와의 협의가 사전에 필요합니다.
그 외에도 앞으로의 오픈 하우스를 진행 하시게 되더라도 오픈 하우스에 방문한 바이어가 오픈 하우스에서 만난
리스팅 에이전트에게 집을 보기 위해서는 작성해야 하는 양식이 따로 있습니다.
따라서 오픈 하우스에서 만난 에이전트가 오픈하우스를 방문한 방문객에게 구매 수임계약을 요구할 수도 있습니다.
그럼 BRBC와 같이 구매 수수료를 오픈 하우스에서 만난 에이전트에게 수수료를 지불계약을 작성하고 위에 4가지 내용을 기초로
BRBC와 비슷한 다른 계약서를 작성하여야 합니다.
8월 17일부로 시행되는 이 제도가 아직 많은 부동산 현장에서 재대로 안착되지 않아 여러 이야기가 나오고 있는 상황입니다.
아직 개정안이 확실하게 나온 것이 아닌, 지금도 수정 중에 있기 때문에 향후에는 내용이 일부 변경되거나 추가 될 수도 있고
아예 없어지는 조항 및 서류도 있을 수 있겠습니다.
그 외 추가적인 내용은 영상이 준비되는데로 인사드리겠습니다.
감사합니다.
Giving Tree Realty group Inc
김성진 부동산 Agent
문의전화: 949-923-8325
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